Введение
Становление рыночной экономики в России объективно потребовало адекватного развития всех взаимосвязанных сегментов рынка, среди которых рынок недвижимости представляет особую специфическую подсистему, а его цивилизованное развитие в силу, прежде всего недостаточного опыта государственного регулирования в кризисной экономике осуществляется замедленными темпами.
В условиях нестабильности переходного периода при отсутствии должного законодательного и нормативного обеспечения и вытекающей из этого проблемы принятия ответственных управленческих решений в сфере управления недвижимостью, практика бесконтрольной приватизации объектов национального богатства, необоснованных арендных ставок, не четко отработанных методов +¦ арбитражного управления и банкротства предприятий, владеющих
недвижимостью, нанесла существенный ущерб экономике страны. ' В числе главных проблем государственного управления стоит
, задача четко определить состояние национального богатства России, оценить накопленную недвижимость в натуральном и
| стоимостном выражении, в том числе по отраслям, регионам и
i
: предприятиям, а также выработать механизмы ее эффективной
реализации на основе расширенного воспроизводства.
Осуществляемая в настоящее время рыночная реструктуризация предприятий, обладающих недвижимым имуществом, общий объем которого составляет около 80% от общего объема имущественного комплекса России, в процессе рыночной адаптации направлена, прежде всего, на восстановление рыночной стоимости предприятий, основная часть которой материализована в недвижимости . Организация и регулирование формирующегося рынка не-,| движимости должны обеспечить вовлечение в гражданский оборот недвижимость всех видов через механизмы свободной купли-
з
продажи, аренды, доверительного управления, передачи прав собственности на здания, сооружения, жильё, Землю в условиях эффективного государственного регулирования и контроля.
Это будет способствовать цивилизованному разрешению вопросов рыночного ценообразования, создания условий для привлечения инвестиций, формирования залоговых фондов, обеспечивающих гарантии для поступления кредитных ресурсов, снижения рисков и непредвиденных издержек в сфере воспроизводства и обращения недвижимости, что будет способствовать укреплению экономики и стабилизации общества.
Необходимость разработки эффективных рыночных механизмов управления недвижимостью связана также с тем, что огромный накопленный материально-вещественный потенциал, созданный на основе прошлого труда миллионов россиян при отсутствии средств и механизмов воспроизводства и учета недвижимости за годы перестройки не только морально, но и физически устарел и утратил свою первоначальную стоимость (по отраслям экономики и видам недвижимости от 40% до 80%).
Вместе с тем, как показывает опыт экономически развитых стран, ликвидная, т.е. востребованная рынком недвижимость, воспроизводимая или вновь создаваемая на основе механизма спроса-предложения, является объектом жизненных экономических интересов практически всех участников рынка и способна приносить высокий доход, как предпринимателям, так и государству. В связи с этим, избранная тема диссертации является чрезвычайно актуальной.
Разработкой проблем управления собственностью и, в частности, недвижимостью занимались отечественные ученые — Д.Б. Аратский, С.Г.Беляев, В.В.Григорьев, В.А.Горемыкин, П.Г. Грабовой , В.А.Зеленкин, В.И.Кошкин, С.Н.Максимов, Б.3.Мильнер,
Л.Б.Резников, М.М.Соловьев, В.М.Шупыро и др. В числе иностранных ученых и специалистов, исследующих проблемы рынка реализации и регулирования недвижимости Д.Фридман, У.Смит, Н.Ор-дуэй, С.Хадсон-Вильсон, М.Колеман, М.Шнейдерман, Д.Узбб и др.
Вместе с тем, вопросы комплексного управления совокупностью объектов недвижимостью на уровне субъекта РФ в России Заслуживает более глубокого внимания ученых и практиков.
Целью диссертации является разработка системы и механизмов управления совокупностью объектов недвижимости на уровне субъекта федерации.
В соответствии с целью поставлены следующие задачи:
-исследовать особенности формирующегося рынка недвижимости как специфического товара, обеспечивающего многообразные потребности и материальные условия развития производства и общества;
-определить систему методов учета в управлении недвижимостью, сформировать Реестр недвижимости в регионе, определяющий количественные и качественные технические и экономические характеристики объектов недвижимости;
-выявить возможности привлечения инвестиций в реальный сектор экономики на основе максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот, в том числе на основе системы льгот по реализации объектов незавершенного строительства;
-разработать механизм определения инвентаризационной стоимости как основы рыночной оценки объектов недвижимости в целях контроля за процессами приватизации, формирования налогооблагаемой базы, купли-продажи, выравнивания ставок арендной платы с учетом рыночной стоимости и т.п.;
-разработать структуру органов управления недвижимостью, механизмы управления и контроля за использованием недвижимости на уровне субъекта федерации;
-выявить специфику и разработать механизмы управления недвижимостью на предприятии, учитывающие цели, внутренние возможности , конъюнктуру рынка,а также общественные потребности.
Объектом исследования явилась недвижимость, представляющая собой совокупность зданий, сооружений, жилья, земельных участков, оборачиваемых на формирующемся рынке недвижимости. Предметом - система и действенные механизмы управления недви-жимоотью в условиях формирующегося рынка на уровне субъекта федерации.
Методологической и теоретической базой исследования явились законодательные и нормативные акты Правительства РФ, а также труды отечественных и иностранных ученых и специалистов в сфере управления и экономики недвижимости.
Научная новизна исследования заключается в разработке д. теоретических положений и методических рекомендаций по вопросам организации системы и механизмов управления совокупностью ' объектов недвижимости на уровне субъекта федерации.
К числу новых научных результатов относятся:
- выявлены особенности управления недвижимостью на основе I проведенного системного анализа рынка недвижимости, как внешней среды системы управления недвижимостью Калужской области;
- разработаны рекомендации распределения полномочий между
•г
местными ведомствами исполнительной власти в центре и на местах, и формирование их взаимодействия;
- обоснован предпринимательский подход к управлению недвижимостью в субъекте РФ, получившего практическое воплощение в создании и организации деятельности для этой цели Государственного унитарного предприятия Калужской области "Бюро оценки и технической инвентаризации";
; - разработан комплект методических материалов (семь мето-
i
' дик) по регистрации различного недвижимого имущества разных i форм собственности;
- создано методическое обеспечение разработки государственного кадастра для Калужской области;
: - экономическое обоснование понятия — инвентаризационная
стоимость недвижимости, методика ее расчета как базовой стоимости для целей налогообложения;
- методология определения стоимости предприятия включает в качестве основных элементов оценку всех видов рисков и оценку экономической надежности, что дает возможность обоснования прогнозных тенденций и позволяет учесть факторы экономической динамики, укрепляющая вывод: управление предприятием - управление стоимостью.
Практическая значимость работы заключается в том, что разработанные теоретические положения по созданию системы управления недвижимостью в субъекте Федерации доведены до конкретных методик, которые реализованы в ГП "БОТИ" и ОАО "Калужский ДСК" и могут в дальнейшем использоваться в других фирмах и организациях по управлению недвижимостью, а также в учебном процессе ВУЗов.
Апробация работы. Основные результаты диссертации были * доложены и одобрены на конференции (1999г.) "Управление хозяйственными системами и процессами", Научной конференции (1998г.) по управлению имуществом, Научной конференции (2000г.) "Актуальные проблемы правовой реформы России", совещаниях Правительства Калужской области по различным вопросам управления и экономики недвижимости.
По теме диссертации опубликовано девять печатных работ.
Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений.
1
Глава 1. Теоретические основы формирования системы управления
недвижимостью 1.1. Закономерности формирования рынка недвижимости
Формирующаяся система рыночных отношений сегодня предопределяет условия функционирования всех субъектов и объектов рыночного хозяйствования, в том числе задает направления раз-вития локальных рынков.
Рынок недвижимости (РН) представляет собой обязательный элемент рыночных отношений. Развитая рыночная экономика базируется на рынках товаров и услуг, рынке капитала, труда, в том числе — РН, обеспечивая их функционирование наиболее рациональным образом. При этом уровень развитости отдельных локальных рынков должен быть адекватным.
Без развитого РН не может быть развитого рынка в целом, как и без рынка труда, капитала, товаров и услуг и т.д. Кроме t того, РН представляет собой систему формирования материально-' вещественной основы всех иных элементов и сегментов рынка, поскольку они для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, Здания, сооружения, необходимые для их деятельности.
РН — это определенным образом сформированная система ры-• ночных механизмов управления объектами недвижимости (ОН) , посредством которой определяются и передаются права собственности и связанные с ней вопросы обеспечения экономических интересов . Посредством влияния рыночных механизмов устанавливаются цены на ОН и тем самым, определяется характер и вариант их использования.
РН создает условия купли-продажи Зданий, сооружений, жилья, формирует свободный выбор использования коммуникаций, цивилизованно разрешает вопросы цены, арендной платы в соот-
ветствии с качеством используемой недвижимости, при этом создавая дополнительные возможности воспроизводства и повышения мобильности рабочей силы. РН формирует базу для размещения капитала в физической форме, составляющей в стоимостном выражении его значительную часть.
От обеспеченности недвижимостью как реальным капиталом предпринимателей зависит так же объем и оборот фондового рынка . Ценные бумаги обеспеченные «ипотекой» наилучшим образом гарантируют стабильность поступления кредитов и гарантий по их привлечению, а также денежной системы в целом. Недвижимость выступает в качестве уникального средства, которое обеспечивает снижение рисков и издержек в сфере производства.
Накопление и рациональное использование ОН представляют собой факторы стабилизации экономики и общества. Превращению ОН в источник национального богатства предшествует процесс его создания (строительства зданий, сооружений, освоения земель и т.п.). В общем виде этот процесс может быть представлен как на рис. 1.
Сегодня накопленная недвижимость представляет собой важнейшую составную часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства [73,0.7], а значит и благосостояния ее граждан. Эффективное управление и использование недвижимости является инструментом сохранения и накопления богатства для нынешнего и будущих поколений, обеспечивающих социальную стабильность общества. Так на этапе становления рыночных отношений в Росски приватизированная недвижимость явилась материальной базой формирующегося так называемого «среднего класса», цементирующего общество.
Вместе с тем, в условиях нестабильности переходного периода недвижимость стала объектом спекуляции и криминальной
ВНЕШНЯЯ СРЕДА СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВЙЖЙмбсТЫО
I
2
ГОСУДАРСТВА
Труд
Капитап
Земля
Предпринимательство
Учет информация
ИНТЕРЕСЫ
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ
КРЕДИТОРОВ
ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
ТОВАР
НЕДВИЖИМОСТЬ
источник
ПОЛУЧЕНИЯ
доходов
ЭКОНОМИЧЕСКОЕ БЛАГО
ЗЕМЛЯ
ЗДАНИЯ, СТРОЕНИЯ СООРУЖЕНИЯ
ЗАТРАТЫ
ПЛАНИРОВАНИЕ
ПРОЦЕСС СТАНОВЛЕНИЯ (ПРОИЗВОДСТВО)
РЕАЛИЗАЦИЯ
РАСШИРЕНИЕ, ИНОВАЦИЯ, УСЛУГИ
ЭКСПЛУАТАЦИЯ
ИНТЕРЕСЫ
СУБЪЕКТОВ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ЦЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
СТОИМОСТНЫЕ
ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЕ
СОЦИАЛЬНЫЕ
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ НАДЕЖНОСТЬ, УСТОЙЧИВОСТЬ
риск
доходность
Рис.1 Модель управления недвижимостью.
10
деятельности. Практика показала, внеэкономические формы движения и использования недвижимости нанесли ей существенный вред.
По мнению ряда экономистов «Спецификой государственной собственности является то, что она непосредственно связана с осуществлением политической власти, а Значит и с распределением сфер влияния этой власти в экономике" [112,0. 21]. Так, например, проблемы введения недвижимости и, прежде всего, Земли в хозяйственный оборот во многом связаны со спецификой реализации государственной формы собственности, оказывающей до сих пор огромное влияние на экономику России.
Согласно действующему законодательству (ст.130 ГК РФ) : «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что, прочно связанно с Землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Формирующийся РН в России призван обеспечить создание и использование новых, необходимых для общества объектов недвижимости наиболее эффективным образом, в соответствии с различными экономическими интересами (рис.2). Главной проблемой создания РН остается «земля как физический объект и все, что с ней прочно связано (находится на ней)» [117,с.4в]. Общепризнанно в мировой теории и практике, что участок земли составляет главную часть совокупного ОН, а строения и сооружения, образуя с участком единое целое, являются его улучшениями, влияющими на увеличение цены. «Характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей...» [32,с.220]. Право собственности на земельный участок обеспечивает владельцу недвижимости все его правомочия по владению, пользованию, распоряжению, гарантированные Конституцией РФ, в отношении участка, строения, сооружения.
и
Земельный участок вместе с расположенными на нем Зданиями, строениями фактически составляет единый объект. Однако принцип единого объекта недвижимого имущества в Российском законодательстве лишь продекларирован (п.б ст.12 Закона РФ "О
ВНЕШНЯЯ СРЕДА
Планирование
Организация процессов
I Учет и I контроль
Мотиви зация
Регули-роваие
О
О О
О
0)
с: о
УПРАВЛЯЮЩАЯ ПОДСИСТЕМА
tr tr
вход
нОДСИСТЕГт1А ФОРМИРОВАНИЯ ЦЕЛИ
ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
Обратная связь
RHFIIIHBB СРГ=ПА
1
о
о о
§
Методи ческое обеспече ние
Ресурсное обеспечение
Иинфор-мацион-ное обеспечение
Правовое
обеспече
ние
Органи-
но-тех-ничес кое обеспечение системы управле
выход
Рис. 2 Функциональная схема формирования объекта недвижимости.
12
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нею"), юридическое единство ОН не закреплено.
Действующие права владения и пользования земельным участком, право аренды участка у органов власти, ущемляют права собственников расположенных на этих участках зданий. Эта собственность не абсолютна: она ограничена, права по использованию недвижимости и ее застройке регулируются в публичных интересах . Набор прав на недвижимость определяет ценность недвижимости как товара.
Привязка недвижимости к земле, помимо физической «неразрывности» , также накладывает отпечаток на управленческие разработки по недвижимости, тесно переплетая их с земельным вопросом (весьма сложным в отечественной истории).
В законах разных стран (или в одной стране в различные периоды) могут применяться различные определения недвижимости. Поэтому: «Наиболее точным определением термина «недвижимость» является следующее: «Недвижимость — это то, что является недвижимостью по закону».[19,с.330]
Незавершенность Российского законодательства по Земле сдерживает развитие рыночных отношений, урезает права и поддерживает дух неуверенности предпринимателей за будущее «своего дела». Собственники недвижимости несут бремя определённых обязанностей: не выходить за рамки установленных разрешённых видов использования и предельных параметров строительных ограничений, платить фискальный налог на недвижимость.
Рынком недвижимости опосредует гражданский оборот объектов недвижимости и прав на них. Государство - гарант прав на недвижимость и организатор рынка выполняет следующие функции:
обеспечивает принятие и совершенствование Федеральных законов, иных правовых актов, регулирующих РН и регламентирую-
в н
Е
Ш
Н
Я
Я
С Р Е
Д
А
щих деятельность административных органов и участников РН, а также осуществляет контроль за применением этих норм;
обеспечивает баланс интересов владельцев недвижимости, устанавливает нормы публичных интересов к недвижимости;
регулирует налогообложение недвижимости;
гарантирует защиту прав на недвижимость, включая права по ее использованию и по распоряжению этими правами;
способствует гражданскому обороту прав на недвижимость;
защищает интересы человека и общества, устанавливая нормы по защите окружающей среды, режим использования недвижимости.
В общей схеме структура функций управления выглядит следующим образом (рис. 3)
ВНЕШНЯЯ СРЕДА
Регулирование
Планирование
±__±
Формирование
и нформационных коммуникаций
Организация
Рьшок недвижимости
Контроль
Анализ
Учет
В
Н
Е
Ш
Н
Я
Я
С Р Е
Д А
ЗАЩИТА ИНФОРМАЦИИ Рис. 3 Структура функций управления недвижимостью.
Государство как крупный собственник недвижимости обеспечивает ее использование для решения социальных и иных государственных Задач, распоряжается принадлежащей ему недвижимостью , выступая в качестве участника рынка.
14
Стратегией реформы в государственной собственности явилось создание конкурентного рынка, с целью обеспечения максимально эффективного использования недвижимости и создания новых объектов недвижимости в соответствии с потребностями государства, общества, а также юридических и физических лиц.
Для достижения максимальных возможностей по созданию и использованию недвижимости на этапе реформ стало необходимым:
- обеспечить гарантии прав на недвижимость собственников, правообладателей, прав добросовестных приобретателей;
- демонополизировать экономику на основе развития конкуренции на РН;
- обеспечить права граждан и организаций на единые ОН (на получение в собственность участков под принадлежащими им ОН) ;
- обеспечить возможности гражданского оборота единых ОН;
- развивать ипотечное кредитование, как инструмент финансирования развития или приобретения недвижимости;
- привлекать инвестиции в создание и развитие недвижимости, создавать условия для финансирования строительства посредством ипотечного кредитования;
- ввести муниципальный налог на недвижимость исходя из ее рыночной стоимости, как основного инструмента формирования местных бюджетов для функционирования и развития муниципальной инфраструктуры;
- повышать инвестиционную привлекательность городов благодаря более эффективному использованию ОН, инфраструктуры и т.п.
Для решения поставленных задач законодательными и исполнительными органами должны быть созданы условия для осуществления эффективной приватизации недвижимости, на основе поиска эффективного собственника. Насущной необходимостью стало про-
15
ведение земельной реформы, а также перераспределения земли из государственной в муниципальную собственность.
Важное значение имеет и определение того, что же является объектом отношений на РН, что является «товаром», предметом сделок на рынке, какие факторы определяют ценность этого товара и в чем особенность его оборота.
Это важно потому, что РН в России только формируется. Наиболее характерно для диссертационной работы разделение ОН на собственно земельные участки, первичные и вторичные ОН:
- Земельный участок — это часть Земной поверхности, имеющая юридически и геодезически определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми знаками;
- первичный ОН — это земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения);
- вторичный ОН - оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса ОН (квартиры, помещения, комнаты) [64,с.11].
Проблема эффективного развития недвижимости, включающая задачи и механизмы управления и финансирования, является актуальнейшей темой как сегодняшнего дня, так и на длительную перспективу. Эта актуальность прямо обусловлена сущностью недвижимости, ее ролью в национальной экономике.
Основные характеристики недвижимости могут быть представлены следующим образом:
недвижимость является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия;
РН - своеобразной генератор экономического роста страны;
16
- недвижимость выполняет важнейшую социальную функцию, так как обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества.
Из этого следует, что недвижимость представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.
Как материализованный капитал недвижимость обязана приносить доход. По самым скромным подсчетам недвижимость России оценивается в $300-400 млрд. Это означает, что она способна ежегодно увеличивать доходную часть бюджета минимум на $9-12 млрд. Кроме того, эффективное использование недвижимости прямым или косвенным образом является источником рабочих мест для населения и удовлетворения его насущных потребностей в жилье и производственной деятельности [35,с.23].
В настоящее время этот факт осознан и в России: в классификаторе отраслей народного хозяйства РФ «Операции с недвижимым имуществом» выделены в самостоятельную сферу деятельности экономики (код 83000), чем подчеркнуто важное Значение сферы недвижимости в функционировании народного хозяйства.
В настоящее время недвижимость хотя и представляет собой основу национального богатства, но эта основа является скорее номинальной, чем реальной. Так, по состоянию на начало текущего года износ пассивной части основных производственных фондов оценивался на уровне более 50%, а износ инженерной инфраструктуры выходит за пределы, установленные действующими техническими и эксплуатационными нормами, и приближается к критическому уровню 60-65%. Подобное положение практически исключает саму постановку вопроса об обеспечении устойчивого экономического роста.
Не лучшим образом обстоит дело и в непроизводственной сфере. В России по-прежнему после почти 10-летних реформ наиболее острой является проблема повышения уровня обеспеченности населения жильем. В настоящее время в среднем по России
17 |
